O contrato-promessa de compra e venda (CPCV) não é obrigatório, mas vincula comprador e vendedor às condições acordadas antes da venda definitiva. Deve identificar as partes e o imóvel, definir preço, sinal, prazos, condições e consequências do incumprimento.
O essencial
Um CPCV transforma uma intenção de compra e venda em obrigações contratuais. Antes de assinar, confirme titularidade, documentos, financiamento, prazos e todas as condições que podem impedir a escritura ou o documento particular autenticado.
1. Perceba o que o CPCV faz — e o que ainda não faz
O CPCV é um acordo pelo qual as partes se comprometem a celebrar posteriormente o contrato definitivo. É facultativo e costuma ser usado quando ainda faltam financiamento, documentos, verificações ou outra condição antes da formalização final.
A assinatura não transfere, por si só, a propriedade. Contudo, cria obrigações que podem ter consequências relevantes se uma das partes não cumprir. Não trate o CPCV como uma reserva informal nem assine um modelo que não corresponda ao negócio concreto.
- Distinguir o CPCV do contrato definitivo de compra e venda.
- Confirmar quem fica obrigado, a quê e até quando.
- Guardar uma cópia completa, assinada e com todos os anexos.
2. Confirme as partes, o imóvel e os documentos
Identifique corretamente comprador, vendedor e a qualidade em que cada pessoa intervém. Compare a descrição do imóvel com a certidão predial, a matriz e os restantes documentos aplicáveis, e verifique ónus, hipotecas, arrendamentos, heranças, copropriedade ou direitos de preferência.
Nos contratos-promessa relativos a imóveis, o Código Civil prevê formalidades específicas, incluindo assinaturas e certificação da licença de utilização ou construção nos casos abrangidos. Confirme a forma adequada antes de entregar ou receber qualquer sinal.
- Identificação, NIF, estado civil e poderes de representação.
- Descrição registral e matricial, fração, anexos e áreas relevantes.
- Licença de utilização ou fundamento legal aplicável, certificado energético e encargos.
3. Defina preço, sinal, prazos e condições
O texto deve indicar o preço, os montantes já pagos, a natureza de cada pagamento, a forma de liquidação do restante valor e a data ou mecanismo para marcar o contrato definitivo. Evite prazos vagos sem explicar quem deve praticar cada ato.
Se a compra depende de crédito, venda de outro imóvel, avaliação bancária, regularização documental ou cancelamento de hipoteca, essa dependência deve ser expressamente regulada. Não presuma que uma recusa de financiamento elimina automaticamente as consequências do CPCV.
- Indicar valor e momento do sinal e de eventuais reforços.
- Definir prazo, notificações, documentação e condições suspensivas.
- Prever o que acontece se uma condição não se verificar sem culpa das partes.
4. Compreenda o incumprimento antes de aceitar o sinal
A lei e o contrato podem atribuir consequências importantes ao incumprimento. Em termos gerais, quando existe sinal, o comprador faltoso pode perdê-lo e, se o incumprimento for imputável ao vendedor, pode haver restituição em dobro, mas a aplicação concreta depende do contrato e das circunstâncias.
Em certas situações pode ser pedida a execução específica, isto é, uma decisão destinada a produzir o resultado do contrato prometido. Cláusulas penais, resolução, mora, notificações e prova dos factos devem ser avaliadas juridicamente antes de agir.
- Não confundir atraso, incumprimento definitivo e condição não verificada.
- Definir como e para onde são enviadas notificações.
- Procurar aconselhamento jurídico antes de resolver o contrato ou reter valores.
5. Prepare a formalização final com margem de segurança
Use o período entre o CPCV e a conclusão para reunir documentos, tratar do financiamento, liquidar ou cancelar encargos e confirmar o meio de pagamento. O Casa Pronta permite realizar atos de compra e venda e os respetivos registos.
A entrega antecipada de chaves, obras, ocupação ou posse deve ser regulada de forma expressa e prudente. Antes da assinatura, peça a um advogado, solicitador ou notário que reveja o texto quando existam valores elevados, condições especiais ou dúvidas sobre os documentos.
- Confirmar data, local, intervenientes e documentos originais.
- Coordenar banco, distrate, pagamentos e registos.
- Registar por escrito qualquer alteração ao CPCV.
Perguntas frequentes
O CPCV é obrigatório para vender uma casa?
Não. O CPCV é facultativo. É frequentemente usado para fixar as condições enquanto se preparam financiamento, documentos ou a formalização definitiva.
O que acontece ao sinal se uma das partes desistir?
Não existe uma resposta segura sem ler o contrato e apurar o motivo. Em termos gerais, o comprador faltoso pode perder o sinal e o vendedor faltoso pode ter de o devolver em dobro, mas condições, incumprimento e outros direitos devem ser avaliados no caso concreto.
Se o banco recusar o crédito, o CPCV termina automaticamente?
Não necessariamente. Se o negócio depende de financiamento, inclua uma cláusula clara sobre a aprovação, prova da recusa, prazos e destino do sinal.
Posso usar um modelo de CPCV encontrado online?
Um modelo pode servir apenas como ponto de partida. O contrato deve refletir o imóvel, documentos, pagamentos, prazos e riscos reais. Uma revisão profissional é prudente antes da assinatura.
Fontes oficiais
Consulte diretamente as entidades públicas que sustentam esta informação.