Como vender um imóvel com hipoteca em Portugal

O essencial

A venda exige coordenação entre vendedor, banco, comprador e formalização do negócio. O preço recebido deve permitir liquidar a dívida e suportar os restantes encargos, salvo se existir outra solução previamente aceite pelas partes envolvidas.

1. Confirme o crédito e a situação registral

Comece por identificar todos os créditos garantidos pelo imóvel e por consultar a certidão permanente predial. A certidão permite verificar os registos em vigor e pedidos pendentes, incluindo hipotecas ou outras limitações que possam afetar a venda.

Não presuma que existe apenas uma garantia porque só paga uma prestação. Confirme titulares, mutuários, credores e eventuais penhoras ou outros ónus antes de aceitar uma proposta.

• Obter ou atualizar a certidão permanente predial.
• Identificar todos os contratos garantidos pelo imóvel.
• Assinalar outros ónus ou registos que exijam validação profissional.

2. Peça ao banco o cálculo de liquidação

Peça ao banco um cálculo escrito para uma data provável de conclusão. Deve distinguir capital em dívida, juros, comissão de reembolso antecipado quando aplicável e eventuais encargos de terceiros devidamente documentados.

No reembolso total, a lei prevê comunicação ao banco com pelo menos 10 dias úteis de antecedência. Depois do pedido, o banco deve disponibilizar sem demora a informação necessária para avaliar o impacto da liquidação.

• Indicar uma data provável para a escritura ou documento particular autenticado.
• Confirmar o prazo de validade do cálculo.
• Perguntar como será emitido o documento para cancelar a hipoteca.

3. Calcule o valor líquido esperado

Antes de aceitar uma proposta, compare o preço de venda com o total necessário para liquidar o crédito e com os restantes custos da operação. Reserve separadamente os montantes destinados a documentação, mediação, formalização e eventual impacto fiscal.

A dívida hipotecária reduz o dinheiro que recebe, mas não é, por si só, uma dedução direta ao cálculo fiscal da mais-valia. O apuramento fiscal segue regras próprias.

• Preço de venda previsto.
• Liquidação bancária calculada para a data prevista.
• Custos e reserva fiscal avaliados separadamente.

4. Coordene pagamento, distrate e registo

Na formalização, deve ficar definido como parte do preço será aplicada à liquidação do crédito e quando o credor disponibiliza o documento que permite cancelar a hipoteca. O distrate comprova que a dívida garantida foi integralmente paga e permite promover o cancelamento do registo.

Coordene antecipadamente o procedimento com o banco, o comprador, a instituição financiadora do comprador quando exista e o profissional responsável pelo ato. O Casa Pronta pode concentrar atos de compra e venda e respetivos registos.

• Confirmar instruções e meios de pagamento antes do ato.
• Garantir que o documento do credor estará disponível no momento necessário.
• Confirmar posteriormente o cancelamento da hipoteca no registo predial.

5. Valide antecipadamente situações especiais

Procure apoio financeiro ou jurídico antes de assumir compromissos se o preço não cobrir a dívida e os custos, existirem vários credores, atrasos no crédito, penhoras, coproprietários ou mutuários diferentes dos proprietários.

Também deve confirmar condições adicionais quando o crédito beneficia de uma garantia pública ou de outro regime especial. Não conte com a conclusão da venda enquanto o circuito de liquidação e cancelamento não estiver validado.

• Preço insuficiente para liquidar dívida e encargos.
• Vários créditos, credores, proprietários ou mutuários.
• Penhoras, incumprimento ou garantias especiais.