Vender um imóvel em herança, partilha ou copropriedade

O essencial

A venda é possível, mas exige identificar todos os titulares, regularizar herança, fiscalidade e registos e obter o acordo ou representação necessários. Não confunda vender o imóvel inteiro com transmitir apenas uma quota ou um direito hereditário.

1. Identifique a situação jurídica exata

Comece por distinguir três situações: herança ainda indivisa, imóvel já atribuído a um ou mais herdeiros por partilha, ou compropriedade sem relação com uma herança pendente. Consulte a certidão permanente predial e os documentos sucessórios para perceber quem consta do registo e que atos ainda faltam.

Numa herança indivisa, cada herdeiro tem um direito sobre a herança e não necessariamente uma parte determinada daquele imóvel. Por isso, não trate a venda de uma quota hereditária como se fosse a venda de uma divisão física da casa.

• Confirmar se existe habilitação de herdeiros.
• Verificar se houve partilha e registo da aquisição.
• Identificar todos os titulares e respetivas quotas quando exista compropriedade.

2. Regularize a herança e as obrigações fiscais

A habilitação de herdeiros identifica formalmente quem sucede à pessoa falecida. O Balcão Heranças pode concentrar habilitação, registo dos bens e, quando existe acordo, partilha. O cabeça-de-casal administra a herança enquanto esta não estiver partilhada, mas essa função não significa, por si só, que possa vender sozinho o imóvel.

Se a pessoa falecida tinha bens em Portugal, o óbito deve ser participado às Finanças através do Modelo 1 do Imposto do Selo até ao fim do terceiro mês seguinte ao óbito. O enquadramento e eventuais isenções dependem da relação dos beneficiários com a pessoa falecida.

• Reunir identificação e NIF dos herdeiros e relação dos bens.
• Confirmar a participação do óbito e o NIF da herança, quando aplicável.
• Guardar comprovativos da habilitação, partilha, impostos e registos.

3. Confirme acordo, poderes e preferência

Para vender o imóvel inteiro, devem intervir todas as pessoas cujos direitos são necessários para transmitir a propriedade, pessoalmente ou através de representação válida. Confirme antecipadamente procurações, estado civil, regimes de bens e eventuais menores ou pessoas sujeitas a representação especial.

Se um comproprietário pretender vender apenas a sua quota a uma pessoa estranha à compropriedade, os restantes comproprietários têm direito legal de preferência nos termos do Código Civil. A venda de uma parte física especificada sem consentimento dos restantes não produz os mesmos efeitos que a venda de uma quota.

• Registar por escrito o acordo sobre venda, preço e repartição do valor.
• Validar procurações e autorizações especiais antes do CPCV.
• Confirmar se existe direito legal de preferência.

4. Prepare o imóvel e o negócio

Além da sucessão ou compropriedade, verifique hipotecas, penhoras, arrendamentos, dívidas de condomínio e divergências documentais. A herança inclui bens e dívidas, pelo que uma análise limitada ao valor do imóvel pode ocultar encargos relevantes.

Antes de aceitar um sinal, combine como serão suportados custos, impostos e dívidas e como será distribuído o valor líquido. Se não existir acordo entre os interessados, pode ser necessária partilha, inventário ou intervenção judicial antes de a venda avançar com segurança.

• Atualizar certidão predial e restantes documentos do imóvel.
• Identificar dívidas, ónus, ocupantes e litígios.
• Definir por escrito preço mínimo, custos e distribuição do valor líquido.

5. Formalize com validação adequada

No contrato-promessa e na formalização final, identifique corretamente vendedores, qualidade em que intervêm, quotas, condições pendentes e destino dos pagamentos. O Casa Pronta pode realizar atos de compra e venda e registos associados, mas situações litigiosas ou representações especiais devem ser avaliadas antes da marcação.

A venda pode gerar consequências fiscais diferentes para cada titular. O valor de aquisição de um bem herdado, despesas admissíveis e datas relevantes devem ser confirmados para cada caso, sobretudo quando houve partilha, tornas, obras, não residentes ou aquisições em momentos diferentes.

• Não assinar o CPCV enquanto titulares e poderes não estiverem confirmados.
• Garantir que o pagamento e a repartição do preço estão documentados.
• Obter aconselhamento jurídico e fiscal quando exista conflito ou dúvida.