IMT e Imposto do Selo na compra de casa: como funcionam os escalões

O essencial

Este guia explica o mecanismo do IMT e do Imposto do Selo na compra de casa, sem apresentar valores fixos que mudam todos os anos. Para o cálculo exato do seu caso, use sempre o simulador oficial da Autoridade Tributária.

1. Sobre que valor incidem os impostos

O IMT e o Imposto do Selo incidem sobre o valor mais elevado entre o preço declarado no contrato e o valor patrimonial tributário do imóvel, indicado na caderneta predial. Isto significa que, se o valor patrimonial for superior ao preço acordado, os impostos são calculados sobre esse valor mais alto.

Confirme sempre o valor patrimonial tributário atualizado do imóvel antes de orçamentar a compra, porque pode ter sido revisto desde a última caderneta predial obtida.

• Comparar o preço de compra e o valor patrimonial tributário.
• Usar sempre o valor mais elevado entre os dois.
• Confirmar o valor patrimonial atualizado antes de orçamentar.

2. Como funcionam os escalões do IMT

O artigo 17.º do Código do IMT organiza o imposto em escalões com taxas marginais progressivas: quando o valor tributável ultrapassa o limite de um escalão, a parte dentro do escalão paga a taxa desse escalão e o excedente paga a taxa do escalão seguinte, com uma parcela a abater para simplificar o cálculo total.

Para habitação própria e permanente, as taxas variam entre 0% e um máximo de 7,5% para os valores mais elevados; para outra habitação, o primeiro escalão começa em 1% e sobe também até 7,5%. Imóveis rústicos e outros imóveis urbanos têm taxas próprias. Os valores exatos de cada escalão em euros mudam todos os anos por diploma orçamental — confirme sempre os valores em vigor no Portal das Finanças.

• Perceber que o IMT usa taxas marginais por escalão, não uma taxa única.
• Confirmar se o imóvel é habitação própria e permanente ou outra finalidade.
• Consultar os valores de cada escalão atualizados no Portal das Finanças.

3. Imposto do Selo: taxa fixa sobre a compra e sobre o crédito

O Imposto do Selo aplica-se à compra do imóvel com uma taxa fixa de 0,8% sobre a mesma base do IMT, independentemente do escalão. Se recorrer a crédito à habitação, o montante financiado está também sujeito a Imposto do Selo, com uma taxa própria sobre o crédito.

Ao contrário do IMT, o Imposto do Selo não tem escalões progressivos — a taxa aplica-se de forma linear ao valor tributável, o que facilita o cálculo antecipado deste imposto específico.

• Confirmar a taxa fixa de 0,8% do Imposto do Selo sobre a compra.
• Considerar o Imposto do Selo adicional sobre o montante financiado.
• Não confundir o mecanismo linear do Selo com os escalões do IMT.

4. IMT Jovem e outras isenções

Compradores até aos 35 anos podem beneficiar de isenção de IMT na compra de habitação própria e permanente, sujeita a condições como não ter sido proprietário de habitação nos últimos anos e o valor do imóvel não ultrapassar um limite atualizado anualmente.

Existem outras isenções e benefícios fiscais aplicáveis em situações específicas. Confirme sempre na Autoridade Tributária se reúne as condições antes de assumir que uma isenção se aplica ao seu caso.

• Verificar os requisitos de idade e de propriedade anterior para a IMT Jovem.
• Confirmar o limite de valor do imóvel atualizado.
• Não assumir isenções sem confirmação junto da Autoridade Tributária.

5. Declaração Modelo 1 e simulação antes de comprar

O IMT e o Imposto do Selo são liquidados através de uma declaração Modelo 1, submetida no Portal das Finanças ou presencialmente, com o comprovativo de pagamento exigido antes da escritura ou do Casa Pronta.

Antes de assumir um compromisso, use o simulador oficial da Autoridade Tributária para estimar o valor destes impostos com base no preço e nas características do imóvel, e inclua esse valor no orçamento total da compra.

• Submeter a declaração Modelo 1 antes da escritura.
• Guardar o comprovativo de pagamento para o ato de formalização.
• Usar o simulador oficial para estimar o custo total antes de comprar.