Crédito à habitação: TAN, TAEG e os principais indicadores

O essencial

Este guia explica os indicadores que aparecem nas propostas de crédito à habitação em Portugal, para ajudar a comparar ofertas de forma mais informada. Não substitui uma simulação personalizada nem aconselhamento financeiro adaptado ao seu caso.

1. TAN e TAEG: qual a diferença

A Taxa Anual Nominal (TAN) reflete apenas os juros do crédito, calculados a partir do indexante — normalmente a Euribor — mais o spread definido pela instituição de crédito.

A Taxa Anual Efetiva Global (TAEG) inclui a TAN e ainda comissões, impostos, seguros exigidos e outros encargos associados ao crédito, o que a torna mais representativa do custo total do empréstimo. Ao comparar propostas de bancos diferentes, compare sempre a TAEG, não apenas a TAN.

• Perceber que a TAN reflete só os juros do crédito.
• Perceber que a TAEG inclui juros, comissões, seguros e outros custos.
• Comparar propostas usando a TAEG, não apenas a TAN.

2. Euribor e spread

A Euribor é a taxa de referência do mercado monetário interbancário europeu, resultante da média das taxas praticadas por um conjunto de bancos europeus, e é usada como indexante em créditos de taxa variável ou mista.

O spread é a componente que a instituição de crédito acrescenta à Euribor, definida livremente por cada banco tendo em conta, entre outros fatores, o risco de crédito do cliente, o rácio entre o valor do crédito e o valor do imóvel (LTV) e o custo de financiamento do próprio banco.

• Confirmar qual o indexante (normalmente a Euribor) e o respetivo prazo.
• Perceber que o spread varia consoante o perfil de risco do cliente e o LTV.
• Comparar o spread de diferentes propostas para o mesmo perfil.

3. Taxa fixa, variável ou mista

Num crédito de taxa variável, a prestação acompanha as variações da Euribor, o que pode aumentar ou diminuir os pagamentos ao longo do tempo. Num crédito de taxa fixa, a taxa mantém-se estável durante um período ou até ao final do contrato, oferecendo previsibilidade, mas normalmente com um spread inicial diferente.

Um crédito de taxa mista combina um período inicial de taxa fixa com um período posterior de taxa variável. Avalie a sua tolerância a variações da prestação e o horizonte temporal do crédito antes de escolher entre estas opções.

• Perceber as diferenças entre taxa fixa, variável e mista.
• Considerar a sua tolerância a variações da prestação mensal.
• Confirmar durante quanto tempo se aplica cada regime, se optar por taxa mista.

4. A FINE e a comparação de propostas

Antes de contratar um crédito à habitação, a instituição de crédito é obrigada a entregar a Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE), um documento normalizado que é igual em todas as instituições financeiras, o que facilita a comparação direta entre propostas.

A FINE detalha a TAN, a respetiva decomposição, e outros encargos associados ao empréstimo, como comissões, despesas e seguros exigidos. Peça e compare a FINE de várias instituições antes de decidir.

• Pedir a FINE a cada instituição antes de decidir.
• Comparar a TAN, a TAEG e os encargos detalhados na FINE.
• Não decidir apenas com base numa simulação informal.

5. Esforço orçamental do agregado familiar

Antes de conceder crédito, a instituição avalia a capacidade do agregado familiar para cumprir as suas obrigações, considerando rendimentos, despesas fixas e outros créditos em curso. Esta avaliação protege tanto o banco como o cliente de um endividamento excessivo.

Ao planear a compra, considere não só a prestação mensal do crédito, mas também os restantes encargos fixos, para manter uma margem de segurança no seu orçamento.

• Perceber que o banco avalia a capacidade financeira antes de conceder o crédito.
• Considerar todos os créditos e despesas fixas no seu orçamento.
• Manter uma margem de segurança além da prestação mensal.