Avaliação bancária do imóvel no crédito à habitação

O essencial

Este guia explica o papel da avaliação bancária no crédito à habitação, os limites de financiamento recomendados pelo Banco de Portugal e o que fazer quando a avaliação não corresponde ao preço negociado.

1. Para que serve a avaliação bancária

Antes de conceder um crédito à habitação, o banco encomenda uma avaliação independente do imóvel para estimar o seu valor de mercado. Este valor, e não apenas o preço acordado entre comprador e vendedor, é usado para calcular o montante máximo de financiamento.

A avaliação protege o banco ao confirmar que o imóvel tem valor suficiente para garantir o crédito, mas também é útil para o comprador, ao dar uma segunda opinião independente sobre o preço negociado.

• Perceber que a avaliação é feita por uma entidade independente contratada pelo banco.
• Confirmar que o valor de avaliação, não só o preço, determina o financiamento.
• Usar a avaliação como uma segunda opinião sobre o preço negociado.

2. Quem realiza a avaliação e como funciona

A avaliação é realizada por um perito avaliador acreditado, contratado pelo banco, que elabora um relatório completo do imóvel de acordo com critérios técnicos definidos por lei, incluindo uma visita ao imóvel para fotografias, medições e registo dos dados relevantes.

O relatório de avaliação considera fatores como localização, tipologia, área, estado de conservação e características do mercado local. O comprador não escolhe o avaliador, mas pode normalmente consultar o relatório.

• Confirmar que o perito é acreditado e contratado pelo banco.
• Esperar uma visita ao imóvel como parte do processo.
• Pedir para consultar o relatório de avaliação.

3. O rácio LTV e os limites recomendados

O rácio Loan-to-Value (LTV) mede a proporção entre o montante do crédito e o valor do imóvel — considerando o valor mais baixo entre o preço de compra e a avaliação bancária. O Banco de Portugal recomenda um LTV máximo de 90% para a compra de habitação própria e permanente e de 80% para outras finalidades, como habitação secundária.

Estes limites são recomendações macroprudenciais dirigidas às instituições de crédito, com o objetivo de reduzir o risco de sobre-endividamento das famílias e de instabilidade financeira. Desde 1 de agosto de 2026, o Banco de Portugal reduziu o limite recomendado de esforço orçamental (DSTI) de 50% para 45% do rendimento do agregado em todos os créditos combinados, para avaliações de solvabilidade realizadas a partir dessa data.

• Calcular o LTV com base no valor mais baixo entre preço e avaliação.
• Confirmar o limite de LTV aplicável à sua situação (90% ou 80%).
• Considerar o limite recomendado de esforço orçamental (DSTI) de 45% desde agosto de 2026 (antes, 50%).

4. Se a avaliação for inferior ao preço acordado

Quando o valor da avaliação é inferior ao preço negociado com o vendedor, o banco calcula o financiamento com base no valor mais baixo, o que pode significar que terá de cobrir a diferença com capital próprio para manter o negócio.

Nestas situações, pode negociar o preço com o vendedor, aumentar a entrada inicial, ou, em alguns casos, pedir uma segunda avaliação. Avalie sempre o impacto no seu orçamento antes de avançar.

• Confirmar como o banco calcula o financiamento quando há diferença entre preço e avaliação.
• Considerar renegociar o preço ou aumentar a entrada inicial.
• Avaliar o impacto no orçamento antes de decidir como avançar.

5. Avaliação da solvabilidade e decisão final do crédito

Além da avaliação do imóvel, o banco avalia a solvabilidade do cliente — a sua capacidade para cumprir as obrigações do crédito — antes de tomar uma decisão final sobre o financiamento e as respetivas condições.

A combinação da avaliação do imóvel com a avaliação da solvabilidade do cliente determina não só se o crédito é concedido, mas também o montante, o prazo e, em muitos casos, o spread aplicado.

• Perceber que a decisão final combina a avaliação do imóvel e a da solvabilidade do cliente.
• Preparar a documentação financeira necessária para a avaliação de solvabilidade.
• Considerar que o spread pode variar consoante esta avaliação combinada.