Como comprar uma casa em Portugal: etapas principais

O essencial

Este guia apresenta uma sequência prática para organizar a compra de um imóvel em Portugal. Os documentos, impostos e prazos concretos variam conforme o imóvel, o financiamento e a situação das partes, pelo que deve confirmar o seu caso antes de assumir uma lista universal.

1. Defina o orçamento e a capacidade de financiamento

Antes de procurar imóveis, calcule quanto pode gastar considerando a poupança disponível, um eventual crédito à habitação e custos adicionais como IMT, Imposto do Selo, registo, escritura e mudança. Uma simulação de crédito ajuda a definir um intervalo de preço realista antes de visitar imóveis.

Considere também encargos que continuam depois da compra, como condomínio, seguros associados ao crédito e manutenção do imóvel. Um orçamento que só cobre o preço de compra tende a subestimar o custo real da transação.

• Somar os custos de aquisição ao preço do imóvel, não só o preço de compra.
• Confirmar a capacidade de financiamento antes de negociar uma proposta.
• Considerar encargos recorrentes após a compra, como condomínio e seguros.

2. Pesquise e visite imóveis com atenção às características

Durante as visitas, registe informação sobre localização, tipologia, área, estado de conservação, eficiência energética e exposição solar. Compare vários imóveis antes de avançar para uma proposta, em vez de decidir apenas pelo preço anunciado.

Peça ao anunciante ou ao mediador a classe energética do imóvel; nos edifícios abrangidos pelo regime de certificação, esta informação deve constar do anúncio. Registe também dúvidas sobre partes comuns, estacionamento e regras do condomínio, quando aplicável.

• Comparar vários imóveis antes de avançar para uma proposta.
• Confirmar a classe energética indicada no anúncio, quando aplicável.
• Registar dúvidas sobre partes comuns, estacionamento e regras do condomínio.

3. Confirme a situação jurídica e fiscal do imóvel

Antes de avançar, peça a certidão permanente do registo predial para confirmar quem consta como proprietário e se existem hipotecas, penhoras ou outros ónus registados. Compare esta informação com a caderneta predial, que identifica o imóvel, a localização e o valor patrimonial tributário.

Se encontrar diferenças entre o registo, a matriz e a realidade do imóvel, esclareça-as antes de assinar qualquer compromisso. Situações de herança, copropriedade ou hipoteca em vigor podem exigir documentos e validações adicionais da sua parte.

• Pedir a certidão permanente predial e confirmar titulares e ónus registados.
• Comparar a caderneta predial com o registo e com a realidade do imóvel.
• Esclarecer diferenças antes de assinar qualquer compromisso.

4. Celebre o contrato-promessa de compra e venda

O contrato-promessa de compra e venda (CPCV) fixa as condições do negócio antes da escritura, incluindo preço, prazo, forma de pagamento e sinal. A lei exige forma escrita e reconhecimento presencial da assinatura do vendedor para o contrato produzir determinados efeitos, pelo que deve ser preparado com apoio jurídico.

O sinal entregue no CPCV tem consequências legais em caso de incumprimento por qualquer das partes. Confirme no contrato as condições suspensivas relevantes para si, como a obtenção de crédito à habitação, antes de assumir compromissos definitivos.

• Reduzir o contrato-promessa a escrito, com reconhecimento da assinatura do vendedor.
• Definir claramente preço, prazo, forma de pagamento e sinal.
• Incluir condições suspensivas relevantes, como a obtenção de crédito.

5. Pague o IMT e o Imposto do Selo antes da escritura

Na compra de um imóvel em Portugal, o comprador paga o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), calculado sobre o valor mais elevado entre o preço de compra e o valor patrimonial tributário, e o Imposto do Selo, com uma taxa fixa de 0,8% sobre a mesma base. Se recorrer a crédito à habitação, o montante financiado fica também sujeito a Imposto do Selo.

Estes impostos são liquidados através de uma declaração Modelo 1 submetida no Portal das Finanças ou presencialmente, e o comprovativo de pagamento é exigido antes da escritura ou do Casa Pronta. As taxas de IMT e eventuais isenções, como a aplicável a jovens até aos 35 anos na compra de habitação própria e permanente, variam consoante o valor e o destino do imóvel — confirme sempre os valores atualizados na Autoridade Tributária antes de orçamentar a compra.

• Calcular o IMT e o Imposto do Selo sobre o valor mais elevado entre preço e valor patrimonial.
• Submeter a declaração Modelo 1 antes da escritura.
• Confirmar isenções aplicáveis, como a IMT Jovem, junto da Autoridade Tributária.

6. Formalize a compra e registe o imóvel em seu nome

A compra pode ser formalizada por escritura pública ou através do serviço Casa Pronta, que permite tratar num só balcão o contrato de compra e venda, uma eventual hipoteca e os respetivos registos. Leve toda a documentação identificada nas etapas anteriores e o comprovativo de pagamento dos impostos.

Depois da formalização, confirme que o registo predial foi atualizado com o seu nome como titular. Sem este registo, a sua posição perante terceiros fica mais frágil, mesmo que o contrato já tenha sido celebrado.

• Levar toda a documentação e o comprovativo de pagamento dos impostos.
• Optar por escritura pública ou pelo serviço Casa Pronta, consoante o caso.
• Confirmar a atualização do registo predial com o seu nome como titular.

7. Depois da compra: atualize dados e avalie seguros

Após a escritura, atualize a sua morada fiscal no Portal das Finanças e, se for caso disso, comunique a mudança de titular ao administrador do condomínio e aos fornecedores de serviços. Guarde os comprovativos de pagamento dos impostos e o contrato definitivo, que podem ser necessários no futuro.

Se recorrer a crédito à habitação, o banco exige normalmente um seguro de vida associado ao empréstimo e pode exigir um seguro multirriscos habitação; confirme as condições antes da escritura. Mesmo sem crédito, um seguro multirriscos habitação protege o imóvel contra riscos como incêndio ou danos por água.

• Atualizar a morada fiscal no Portal das Finanças.
• Confirmar as condições de seguro exigidas pelo banco, se houver crédito.
• Guardar o contrato definitivo e os comprovativos de pagamento dos impostos.