Inspeção e estado do imóvel antes de comprar

O essencial

Portugal não tem um regime obrigatório de inspeção de imóveis como noutros países. Este guia junta verificações práticas na visita com os documentos oficiais que ajudam a confirmar o estado e a conformidade do imóvel antes de decidir comprar.

1. O que observar durante a visita

Durante a visita, preste atenção a sinais de humidade, fissuras, infiltrações, estado das instalações elétricas e de canalização, e ao funcionamento de portas, janelas e caixilharia. Visite o imóvel em diferentes condições, se possível, e não hesite em voltar numa segunda visita antes de decidir.

Observe também elementos que só percebe com atenção, como cheiros de humidade, desníveis no pavimento, isolamento térmico e acústico, e o estado geral da cobertura em moradias. Registe fotografias e notas para comparar mais tarde com outros imóveis.

• Verificar sinais de humidade, fissuras e infiltrações.
• Testar o funcionamento de instalações, portas e janelas.
• Registar fotografias e notas para comparar imóveis.

2. Use a licença de utilização como confirmação documental

A licença de utilização, emitida pela câmara municipal, confirma que o imóvel foi vistoriado e estava em conformidade com o uso previsto no momento da emissão. Desde o Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro, já não é obrigatório apresentar este documento na escritura, mas continua a ser útil pedi-lo ao vendedor para confirmar a situação do imóvel antes de decidir comprar.

Se o imóvel tiver obras ou ampliações posteriores à licença, confirme se foram devidamente licenciadas. Alterações não regularizadas podem implicar custos ou limitações depois da compra.

• Pedir a licença de utilização ao vendedor, mesmo sem ser exigida na escritura.
• Verificar se obras posteriores foram licenciadas.
• Esclarecer situações não regularizadas antes de avançar.

3. Ficha técnica da habitação e certificado energético

A ficha técnica da habitação, quando exigível, descreve características técnicas como materiais, isolamento e instalações. É um documento útil para perceber o que esperar do imóvel além da impressão visual da visita.

O certificado energético inclui uma avaliação do desempenho energético e, frequentemente, recomendações de melhoria. Estas recomendações podem ajudar a antecipar investimentos futuros em isolamento, caixilharia ou equipamentos.

• Consultar a ficha técnica da habitação, quando exista.
• Ler as recomendações do certificado energético.
• Considerar essas recomendações no orçamento da compra.

4. Quando pedir um parecer técnico independente

Em imóveis mais antigos, com sinais visíveis de degradação, ou quando pretende fazer obras significativas, considere contratar um técnico independente — engenheiro, arquiteto ou perito — para avaliar a estrutura, as instalações e o estado geral antes de assumir um compromisso definitivo.

Este parecer não é uma exigência legal para comprar um imóvel em Portugal, mas pode evitar surpresas relevantes, sobretudo quando o valor da obra necessária pode alterar significativamente a decisão de compra.

• Avaliar a necessidade de parecer técnico em imóveis mais antigos.
• Pedir orçamentos de obras antes de decidir, quando aplicável.
• Não tratar o parecer técnico como uma formalidade dispensável em casos de risco.

5. Apartamentos: estado das partes comuns e do edifício

Em apartamentos, observe também o estado das partes comuns — escadas, elevador, fachada, telhado e espaços exteriores — porque os custos de manutenção destas áreas são normalmente partilhados entre todos os condóminos. Pergunte se há obras previstas ou em curso no edifício.

Peça a declaração de encargos e dívidas do condomínio para confirmar se existem obras extraordinárias aprovadas e ainda não pagas, que podem representar um custo adicional depois da compra.

• Observar o estado das partes comuns do edifício.
• Perguntar sobre obras previstas ou em curso.
• Confirmar encargos extraordinários na declaração do condomínio.

6. Registe as suas conclusões antes de decidir

Depois da visita, organize as suas notas, fotografias e eventuais orçamentos de obras junto com os documentos do imóvel. Esta comparação ajuda a decidir com mais segurança e a negociar condições, se identificar problemas relevantes.

Lembre-se de que este guia dá orientação prática geral e não substitui uma avaliação técnica, jurídica ou de engenharia adequada ao imóvel concreto que está a considerar comprar.

• Comparar notas e documentos antes de decidir.
• Usar os problemas identificados para negociar condições, se aplicável.
• Confirmar dúvidas técnicas com um profissional qualificado.