Documentos a verificar antes de comprar um imóvel em Portugal

O essencial

Não existe uma lista de documentos igual para todos os imóveis. Este guia organiza os elementos que um comprador deve pedir e confirmar antes de assinar um compromisso, para reduzir o risco de surpresas depois da compra.

1. Porque deve verificar os documentos antes de comprar

Confirmar a documentação antes de assinar o contrato-promessa permite identificar problemas — como ónus não esclarecidos, dívidas ao condomínio ou divergências na matriz — enquanto ainda tem margem para negociar ou desistir sem grandes custos. Depois da escritura, corrigir estas situações é mais difícil e pode ser mais caro.

A lista final de documentos depende do tipo de imóvel, da data de construção, da existência de alterações e da situação das partes vendedoras. Use este guia como ponto de partida e confirme a lista completa com quem o acompanha na compra.

• Pedir os documentos antes de assinar o contrato-promessa.
• Confirmar coerência entre os documentos e o imóvel real.
• Adaptar a lista ao tipo e à situação concreta do imóvel.

2. Certidão permanente predial e caderneta predial

A certidão permanente do registo predial mostra quem consta como proprietário e quais os ónus, hipotecas ou penhoras registados sobre o imóvel. Peça ao vendedor o código de acesso ou solicite a certidão diretamente, e confirme que a descrição corresponde ao imóvel que está a comprar.

A caderneta predial identifica o artigo matricial, a localização, a área e o valor patrimonial tributário do imóvel, servindo também de base ao cálculo do IMT. Compare os dados da caderneta com o registo predial e com a realidade física do imóvel.

• Confirmar titulares e ónus na certidão permanente predial.
• Comparar artigo matricial, área e valor patrimonial na caderneta.
• Esclarecer divergências antes de avançar.

3. Licença de utilização e ficha técnica da habitação

A licença de utilização, emitida pela câmara municipal, confirma que o imóvel foi vistoriado e está em conformidade com o uso previsto. Desde o Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro, deixou de ser obrigatório apresentar este documento no ato da escritura ou no Casa Pronta — mas a obrigação de o imóvel dispor de licença, quando aplicável, mantém-se, e o documento continua relevante para confirmar a situação urbanística.

A ficha técnica da habitação continua obrigatória para construções com licenciamento posterior a 30 de março de 2004, mas o mesmo diploma dispensou a sua apresentação obrigatória no momento da compra. Ainda assim, peça-a ao vendedor antes de assinar o CPCV: o banco pode continuar a exigi-la para conceder crédito à habitação, e a sua ausência pode sinalizar questões a esclarecer antes de avançar.

• Confirmar a existência da licença de utilização, mesmo sem ser exigida a sua apresentação na escritura.
• Pedir a ficha técnica da habitação ao vendedor antes do CPCV, quando aplicável.
• Perguntar ao banco se exige estes documentos para conceder o crédito, independentemente de a lei já não os exigir na formalização.

4. Certificado energético

O certificado energético indica a classe de desempenho do imóvel e deve estar disponível e válido nos edifícios abrangidos pelo regime de certificação. Confirme o número do certificado e verifique a sua validade no portal do SCE antes de avançar.

A classe energética também deve constar dos anúncios de imóveis abrangidos, o que lhe permite comparar diferentes opções já durante a fase de pesquisa.

• Confirmar número, validade e correspondência com o imóvel.
• Verificar a classe energética no portal do SCE.
• Usar a classe energética para comparar imóveis durante a pesquisa.

5. Apartamentos: condomínio e eventuais arrendamentos

Em frações autónomas, peça ao administrador uma declaração de encargos e dívidas do condomínio, com montantes e datas. Esta declaração é normalmente exigida na formalização e ajuda a evitar responsabilidade por dívidas do vendedor.

Verifique também se o imóvel tem algum arrendamento em vigor. Um contrato de arrendamento pode manter-se após a venda, pelo que deve confirmar as condições, a duração e os direitos do inquilino antes de decidir comprar.

• Pedir a declaração de encargos e dívidas do condomínio.
• Confirmar se existe algum arrendamento em vigor.
• Avaliar o impacto de um arrendamento em curso na sua decisão.

6. Organize um dossier e confirme com um profissional

Reúna cópias legíveis de todos os documentos, identifique a validade de cada um e evite partilhar dados pessoais com destinatários que não precisam deles. Separe os documentos de formalização dos comprovativos fiscais.

Antes de assinar o contrato-promessa ou a escritura, peça a um profissional que confirme a lista final, a validade dos documentos e eventuais situações especiais, como herança, copropriedade ou representação por procuração.

• Organizar e datar os documentos recolhidos.
• Confirmar a lista final com um profissional antes de assinar.
• Sinalizar situações especiais, como herança ou procuração.