Antes de comprar um apartamento, confirme o valor da quota mensal de condomínio, a existência de dívidas através da declaração do administrador, o estado do fundo comum de reserva obrigatório e se há obras extraordinárias aprovadas e ainda não pagas.
O essencial
Este guia explica os principais encargos de condomínio que um comprador deve confirmar antes de avançar com a compra de um apartamento, com base no regime da propriedade horizontal.
1. Quotas e permilagem
Cada fração autónoma contribui para as despesas comuns do edifício de acordo com a sua permilagem — a percentagem do valor total do prédio atribuída a essa fração — definida no título constitutivo da propriedade horizontal. Peça ao vendedor ou ao administrador o valor atual da quota mensal e confirme a permilagem da fração que está a comprar.
A quota cobre normalmente despesas correntes, como limpeza, eletricidade das partes comuns, manutenção de elevadores e seguros do edifício. Compare o valor da quota com o de imóveis semelhantes para perceber se está dentro do esperado para o tipo de edifício.
- Confirmar o valor atual da quota mensal de condomínio.
- Confirmar a permilagem da fração no título constitutivo.
- Perceber que despesas estão incluídas na quota.
2. Fundo comum de reserva obrigatório
A lei obriga à constituição, em cada condomínio, de um fundo comum de reserva destinado a custear despesas de conservação do edifício, alimentado por uma percentagem mínima da contribuição de cada condómino para as restantes despesas.
Pergunte ao administrador qual o saldo atual do fundo de reserva e se há planos de obras de conservação que possam exigir contribuições adicionais no futuro próximo.
- Confirmar a existência e o saldo do fundo comum de reserva.
- Perguntar sobre planos de obras de conservação futuras.
- Perceber que o fundo é obrigatório por lei, não uma opção do condomínio.
3. Assembleia de condóminos e administrador
A administração das partes comuns do edifício cabe à assembleia de condóminos e a um administrador, eleito para gerir o dia a dia, cobrar as contribuições aprovadas e executar as deliberações da assembleia.
Peça as atas das últimas assembleias, se possível, para perceber decisões recentes, obras aprovadas e eventuais conflitos entre condóminos que possam ser relevantes para a sua decisão de compra.
- Perceber o papel da assembleia e do administrador na gestão do edifício.
- Pedir para consultar atas de assembleias recentes.
- Identificar obras já aprovadas que ainda vão gerar custos.
4. Declaração de encargos e dívidas do condomínio
Peça ao vendedor uma declaração emitida pelo administrador com os encargos de condomínio em vigor e eventuais dívidas, montantes e datas, normalmente exigida na formalização da compra para evitar assumir responsabilidade por dívidas anteriores do vendedor.
Confirme com atenção esta declaração antes de assinar o CPCV, porque dívidas não identificadas podem tornar-se um problema depois da compra, especialmente se decidir prescindir da declaração.
- Pedir a declaração de encargos e dívidas ao administrador.
- Confirmar montantes e datas de eventuais dívidas antes de assinar.
- Não prescindir da declaração sem avaliar as consequências.
5. Obras extraordinárias aprovadas e ainda não pagas
Além das despesas correntes, verifique se existem obras extraordinárias já aprovadas em assembleia mas ainda não pagas, como a renovação de uma fachada, cobertura ou sistema de elevadores, que podem representar um custo adicional significativo pouco depois da compra.
Estas obras podem já ter sido orçamentadas e divididas entre os condóminos por permilagem, por isso confirme se o custo é atribuído a quem era condómino na data da aprovação ou a quem for condómino na data da cobrança.
- Perguntar sobre obras extraordinárias já aprovadas e não pagas.
- Confirmar o valor estimado e a forma de divisão do custo.
- Esclarecer se o custo recai sobre o vendedor ou sobre o novo proprietário.
Perguntas frequentes
A quota de condomínio é sempre igual para todas as frações?
Não. Depende normalmente da permilagem de cada fração, definida no título constitutivo da propriedade horizontal, e pode variar significativamente entre frações do mesmo edifício.
O fundo comum de reserva é obrigatório em todos os condomínios?
Sim, a lei exige a sua constituição para custear despesas de conservação do edifício, alimentado por uma percentagem mínima das contribuições dos condóminos.
Quem paga as obras extraordinárias aprovadas antes da minha compra?
Depende do que for acordado no negócio e das regras aplicáveis; confirme com o administrador e reflita esta questão no contrato-promessa, se necessário.
Posso comprar sem pedir a declaração de dívidas do condomínio?
É possível dispensá-la expressamente, mas isso pode implicar assumir a responsabilidade por eventuais dívidas do vendedor — avalie cuidadosamente esta opção.
Fontes oficiais
Consulte diretamente as entidades públicas que sustentam esta informação.