Documentos a comprobar antes de comprar un inmueble en Portugal

Lo esencial

No existe una lista de documentos idéntica para todos los inmuebles. Esta guía organiza lo que un comprador debe solicitar y confirmar antes de firmar un compromiso, para reducir el riesgo de sorpresas después de la compra.

1. Por qué debe comprobar los documentos antes de comprar

Confirmar la documentación antes de firmar el contrato de promesa permite detectar problemas —como cargas no aclaradas, deudas a la comunidad o discrepancias en la ficha fiscal— mientras todavía tiene margen para negociar o desistir sin grandes costes. Después de la escritura, corregir estas situaciones es más difícil y puede resultar más caro.

La lista final de documentos depende del tipo de inmueble, de la fecha de construcción, de posibles reformas y de la situación de la parte vendedora. Use esta guía como punto de partida y confirme la lista completa con quien le acompañe en la compra.

• Solicitar los documentos antes de firmar el contrato de promesa.
• Confirmar que los documentos coinciden con el inmueble real.
• Adaptar la lista al tipo y a la situación concreta del inmueble.

2. Certificación permanente del registro y ficha catastral fiscal

La certificación permanente del registro de la propiedad muestra quién figura como propietario y qué cargas, hipotecas o embargos están registrados sobre el inmueble. Pida al vendedor el código de acceso o solicite la certificación directamente, y confirme que la descripción coincide con el inmueble que va a comprar.

La ficha catastral fiscal (caderneta predial) identifica el artículo matricial, la ubicación, la superficie y el valor patrimonial tributario del inmueble, que también sirve de base para calcular el IMT. Compare estos datos con el registro de la propiedad y con la realidad física del inmueble.

• Confirmar titulares y cargas en la certificación permanente del registro.
• Comparar artículo matricial, superficie y valor patrimonial en la ficha fiscal.
• Aclarar cualquier discrepancia antes de avanzar.

3. Licencia de utilización y ficha técnica de la vivienda

La licencia de utilización, emitida por el ayuntamiento, confirma que el inmueble ha sido inspeccionado y cumple con el uso previsto. Desde el Decreto-Ley n.º 10/2024, de 8 de enero, ya no es obligatorio presentar este documento en la escritura o en Casa Pronta — pero la obligación de que el inmueble disponga de licencia, cuando corresponda, se mantiene, y el documento sigue siendo relevante para confirmar la situación urbanística.

La ficha técnica de la vivienda sigue siendo obligatoria para construcciones con licencia posterior al 30 de marzo de 2004, pero el mismo decreto-ley eliminó la obligación de presentarla al comprar. Aun así, pídala al vendedor antes de firmar el CPCV: el banco puede seguir exigiéndola para conceder el crédito hipotecario, y su ausencia puede indicar cuestiones que conviene aclarar antes de avanzar.

• Confirmar la existencia de la licencia de utilización, aunque ya no se exija presentarla en la escritura.
• Pedir la ficha técnica de la vivienda al vendedor antes del CPCV, cuando corresponda.
• Preguntar al banco si exige estos documentos para conceder el crédito, aunque la ley ya no los exija en la formalización.

4. Certificado energético

El certificado energético indica la clase de eficiencia del inmueble y debe estar disponible y vigente en los edificios sujetos al régimen de certificación. Confirme el número del certificado y compruebe su validez en el portal del SCE antes de avanzar.

La clase energética también debe figurar en los anuncios de inmuebles sujetos al régimen, lo que le permite comparar opciones ya durante la búsqueda.

• Confirmar número, validez y correspondencia con el inmueble.
• Comprobar la clase energética en el portal del SCE.
• Usar la clase energética para comparar inmuebles durante la búsqueda.

5. Pisos: comunidad de propietarios y posibles alquileres

En pisos, pida al administrador una declaración de gastos y deudas de la comunidad, con importes y fechas. Esta declaración suele exigirse en la formalización y ayuda a evitar responsabilidad por deudas del vendedor.

Compruebe también si el inmueble tiene algún contrato de alquiler vigente. Un alquiler puede mantenerse después de la venta, por lo que debe confirmar sus condiciones, duración y los derechos del inquilino antes de decidir comprar.

• Solicitar la declaración de gastos y deudas de la comunidad.
• Confirmar si existe algún alquiler vigente.
• Valorar el impacto de un alquiler en curso en su decisión.

6. Organice un expediente y confirme con un profesional

Reúna copias legibles de todos los documentos, anote la validez de cada uno y evite compartir datos personales con destinatarios que no los necesiten. Separe los documentos de formalización de los justificantes fiscales.

Antes de firmar el contrato de promesa o la escritura, pida a un profesional que confirme la lista final, la validez de los documentos y posibles situaciones especiales, como herencia, copropiedad o representación mediante poder.

• Organizar y fechar los documentos recopilados.
• Confirmar la lista final con un profesional antes de firmar.
• Señalar situaciones especiales, como herencia o poder notarial.