Cómo comprar una casa en Portugal: etapas principales

Lo esencial

Esta guía presenta una secuencia práctica para organizar la compra de un inmueble en Portugal. Los documentos, impuestos y plazos concretos varían según el inmueble, la financiación y la situación de las partes, por lo que debe confirmar su caso antes de asumir una lista universal.

1. Defina el presupuesto y la capacidad de financiación

Antes de buscar inmuebles, calcule cuánto puede gastar considerando el ahorro disponible, un eventual crédito hipotecario y costes adicionales como el IMT, el Impuesto del Sello, el registro, la escritura y la mudanza. Una simulación de crédito ayuda a definir un rango de precio realista antes de visitar inmuebles.

Considere también los gastos que continúan después de la compra, como la comunidad de propietarios, los seguros asociados al crédito y el mantenimiento del inmueble. Un presupuesto que solo cubre el precio de compra tiende a subestimar el coste real de la operación.

• Sumar los costes de adquisición al precio del inmueble, no solo el precio de compra.
• Confirmar la capacidad de financiación antes de negociar una oferta.
• Considerar los gastos recurrentes después de la compra, como la comunidad y los seguros.

2. Busque y visite inmuebles prestando atención a sus características

Durante las visitas, anote información sobre ubicación, tipología, superficie, estado de conservación, eficiencia energética y orientación solar. Compare varios inmuebles antes de hacer una oferta, en lugar de decidir solo por el precio anunciado.

Pida al anunciante o al agente la clase energética del inmueble; en los edificios sujetos al régimen de certificación, esta información debe figurar en el anuncio. Anote también dudas sobre zonas comunes, aparcamiento y normas de la comunidad, cuando corresponda.

• Comparar varios inmuebles antes de hacer una oferta.
• Confirmar la clase energética indicada en el anuncio, cuando corresponda.
• Anotar dudas sobre zonas comunes, aparcamiento y normas de la comunidad.

3. Confirme la situación jurídica y fiscal del inmueble

Antes de avanzar, solicite la certificación permanente del registro de la propiedad para confirmar quién figura como propietario y si existen hipotecas, embargos u otras cargas registradas. Compare esta información con la ficha catastral fiscal (caderneta predial), que identifica el inmueble, la ubicación y el valor patrimonial tributario.

Si encuentra diferencias entre el registro, la ficha fiscal y la realidad del inmueble, aclárelas antes de firmar cualquier compromiso. Situaciones de herencia, copropiedad o hipoteca vigente pueden exigir documentos y comprobaciones adicionales por su parte.

• Solicitar la certificación permanente del registro y confirmar titulares y cargas.
• Comparar la ficha catastral fiscal con el registro y con la realidad del inmueble.
• Aclarar cualquier diferencia antes de firmar un compromiso.

4. Firme el contrato de promesa de compraventa

El contrato de promesa de compraventa (CPCV) fija las condiciones de la operación antes de la escritura, incluyendo precio, plazo, forma de pago y señal. La ley exige forma escrita y reconocimiento presencial de la firma del vendedor para que el contrato produzca determinados efectos, por lo que debe prepararse con apoyo jurídico.

La señal entregada en el CPCV tiene consecuencias legales en caso de incumplimiento de cualquiera de las partes. Confirme en el contrato las condiciones suspensivas relevantes para usted, como la obtención de crédito hipotecario, antes de asumir compromisos definitivos.

• Poner el contrato de promesa por escrito, con reconocimiento de la firma del vendedor.
• Definir claramente precio, plazo, forma de pago y señal.
• Incluir condiciones suspensivas relevantes, como la obtención de crédito.

5. Pague el IMT y el Impuesto del Sello antes de la escritura

Al comprar un inmueble en Portugal, el comprador paga el Impuesto Municipal sobre las Transmisiones Onerosas de Inmuebles (IMT), calculado sobre el valor más alto entre el precio de compra y el valor patrimonial tributario, y el Impuesto del Sello, con un tipo fijo del 0,8% sobre la misma base. Si recurre a crédito hipotecario, el importe financiado también está sujeto al Impuesto del Sello.

Estos impuestos se liquidan mediante una declaración Modelo 1 presentada en el Portal de Hacienda o presencialmente, y el justificante de pago se exige antes de la escritura o de la cita en Casa Pronta. Los tipos de IMT y las posibles exenciones, como la aplicable a jóvenes de hasta 35 años en la compra de vivienda habitual, varían según el valor y el destino del inmueble — confirme siempre las cifras actualizadas en la Autoridad Tributaria antes de presupuestar la compra.

• Calcular el IMT y el Impuesto del Sello sobre el valor más alto entre precio y valor patrimonial.
• Presentar la declaración Modelo 1 antes de la escritura.
• Confirmar las exenciones aplicables, como el IMT Jovem, con la Autoridad Tributaria.

6. Formalice la compra y registre el inmueble a su nombre

La compra puede formalizarse mediante escritura pública o a través del servicio Casa Pronta, que permite tramitar en una sola ventanilla el contrato de compraventa, una eventual hipoteca y los registros correspondientes. Lleve toda la documentación identificada en las etapas anteriores y el justificante de pago de los impuestos.

Después de la formalización, confirme que el registro de la propiedad se ha actualizado con su nombre como titular. Sin este registro, su posición frente a terceros queda más débil, aunque el contrato ya se haya firmado.

• Llevar toda la documentación y el justificante de pago de los impuestos.
• Elegir entre escritura pública o el servicio Casa Pronta, según el caso.
• Confirmar que el registro de la propiedad se actualiza a su nombre.

7. Después de la compra: actualice sus datos y revise los seguros

Después de la escritura, actualice su domicilio fiscal en el Portal de Hacienda y, si corresponde, comunique el cambio de titular al administrador de la comunidad y a los proveedores de servicios. Conserve los justificantes de pago de los impuestos y el contrato definitivo, que pueden ser necesarios en el futuro.

Si recurre a crédito hipotecario, el banco suele exigir un seguro de vida asociado al préstamo y puede exigir un seguro multirriesgo del hogar; confirme las condiciones antes de la escritura. Incluso sin crédito, un seguro multirriesgo del hogar protege el inmueble frente a riesgos como incendio o daños por agua.

• Actualizar el domicilio fiscal en el Portal de Hacienda.
• Confirmar las condiciones de seguro exigidas por el banco, si hay crédito.
• Conservar el contrato definitivo y los justificantes de pago de los impuestos.