Inspección y estado del inmueble antes de comprar en Portugal

Lo esencial

Portugal no tiene un régimen de inspección obligatoria de inmuebles como otros países. Esta guía combina comprobaciones prácticas durante la visita con los documentos oficiales que ayudan a confirmar el estado y el cumplimiento del inmueble antes de decidir comprar.

1. Qué observar durante la visita

Durante la visita, preste atención a señales de humedad, grietas, filtraciones, el estado de las instalaciones eléctricas y de fontanería, y el funcionamiento de puertas, ventanas y carpintería. Visite el inmueble en distintas condiciones si es posible y no dude en volver en una segunda visita antes de decidir.

Observe también detalles que solo se perciben con atención, como olores a humedad, desniveles en el suelo, aislamiento térmico y acústico, y el estado general del tejado en viviendas unifamiliares. Anote fotografías y notas para comparar más tarde con otros inmuebles.

• Comprobar señales de humedad, grietas y filtraciones.
• Probar el funcionamiento de instalaciones, puertas y ventanas.
• Guardar fotografías y notas para comparar inmuebles.

2. Use la licencia de utilización como confirmación documental

La licencia de utilización, emitida por el ayuntamiento, confirma que el inmueble fue inspeccionado y cumplía con el uso previsto en el momento de su emisión. Desde el Decreto-Ley n.º 10/2024, de 8 de enero, ya no es obligatorio presentar este documento en la escritura, pero sigue siendo útil solicitarlo al vendedor para confirmar la situación del inmueble antes de decidir comprar.

Si el inmueble ha tenido obras o ampliaciones posteriores a la licencia, confirme si fueron debidamente autorizadas. Las modificaciones no regularizadas pueden implicar costes o limitaciones después de la compra.

• Solicitar la licencia de utilización al vendedor, aunque ya no se exija en la escritura.
• Comprobar si las obras posteriores fueron autorizadas.
• Aclarar situaciones no regularizadas antes de avanzar.

3. Ficha técnica de la vivienda y certificado energético

La ficha técnica de la vivienda, cuando es exigible, describe características técnicas como materiales, aislamiento e instalaciones. Es un documento útil para entender qué esperar del inmueble más allá de la impresión visual de la visita.

El certificado energético incluye una evaluación del rendimiento energético y, con frecuencia, recomendaciones de mejora. Estas recomendaciones pueden ayudarle a anticipar futuras inversiones en aislamiento, carpintería o equipos.

• Consultar la ficha técnica de la vivienda, cuando exista.
• Leer las recomendaciones del certificado energético.
• Tener en cuenta esas recomendaciones en el presupuesto de compra.

4. Cuándo pedir un informe técnico independiente

En inmuebles más antiguos, con signos visibles de deterioro, o cuando planee realizar obras importantes, considere contratar a un técnico independiente —ingeniero, arquitecto o perito— para evaluar la estructura, las instalaciones y el estado general antes de asumir un compromiso definitivo.

Este informe no es un requisito legal para comprar un inmueble en Portugal, pero puede evitar sorpresas relevantes, sobre todo cuando el coste de las obras necesarias pueda cambiar de forma significativa la decisión de compra.

• Valorar la necesidad de un informe técnico en inmuebles más antiguos.
• Pedir presupuestos de obras antes de decidir, cuando corresponda.
• No tratar el informe técnico como algo prescindible en casos de riesgo.

5. Pisos: estado de las zonas comunes y del edificio

En pisos, observe también el estado de las zonas comunes —escaleras, ascensor, fachada, tejado y espacios exteriores— porque los costes de mantenimiento de estas áreas suelen repartirse entre todos los propietarios. Pregunte si hay obras previstas o en curso en el edificio.

Solicite la declaración de gastos y deudas de la comunidad para confirmar si existen obras extraordinarias aprobadas y aún no pagadas, que podrían suponer un coste adicional después de la compra.

• Observar el estado de las zonas comunes del edificio.
• Preguntar por obras previstas o en curso.
• Confirmar gastos extraordinarios en la declaración de la comunidad.

6. Anote sus conclusiones antes de decidir

Después de la visita, organice sus notas, fotografías y posibles presupuestos de obras junto con los documentos del inmueble. Esta comparación ayuda a decidir con más seguridad y a negociar condiciones si detecta problemas relevantes.

Recuerde que esta guía ofrece orientación práctica general y no sustituye una evaluación técnica, jurídica o de ingeniería adecuada al inmueble concreto que está considerando comprar.

• Comparar notas y documentos antes de decidir.
• Usar los problemas detectados para negociar condiciones, cuando corresponda.
• Confirmar dudas técnicas con un profesional cualificado.