La tasación bancaria estima el valor del inmueble a efectos del crédito y determina, junto con el precio de compra, el importe máximo que puede financiarse mediante el ratio entre el crédito y el valor del inmueble (LTV). Si la tasación es inferior al precio acordado, puede tener que financiar la diferencia con fondos propios.
Lo esencial
Esta guía explica el papel de la tasación bancaria en el crédito hipotecario, los límites de financiación recomendados por el Banco de Portugal y qué hacer cuando la tasación no coincide con el precio negociado.
1. Para qué sirve la tasación bancaria
Antes de conceder un crédito hipotecario, el banco encarga una tasación independiente del inmueble para estimar su valor de mercado. Este valor, y no solo el precio acordado entre comprador y vendedor, se usa para calcular el importe máximo de financiación.
La tasación protege al banco al confirmar que el inmueble tiene valor suficiente para garantizar el crédito, pero también es útil para el comprador, al ofrecer una segunda opinión independiente sobre el precio negociado.
- Entender que la tasación la realiza una entidad independiente contratada por el banco.
- Confirmar que el valor de tasación, no solo el precio, determina la financiación.
- Usar la tasación como una segunda opinión sobre el precio negociado.
2. Quién realiza la tasación y cómo funciona
La tasación la realiza un perito tasador acreditado, contratado por el banco, que elabora un informe completo del inmueble según criterios técnicos definidos por ley, incluyendo una visita al inmueble para fotografías, mediciones y registro de los datos relevantes.
El informe de tasación tiene en cuenta factores como ubicación, tipología, superficie, estado de conservación y características del mercado local. El comprador no elige al tasador, pero normalmente puede consultar el informe.
- Confirmar que el perito está acreditado y contratado por el banco.
- Esperar una visita al inmueble como parte del proceso.
- Pedir consultar el informe de tasación.
3. El ratio LTV y los límites recomendados
El ratio Loan-to-Value (LTV) mide la proporción entre el importe del crédito y el valor del inmueble —considerando el valor más bajo entre el precio de compra y la tasación bancaria—. El Banco de Portugal recomienda un LTV máximo del 90% para la compra de vivienda habitual y del 80% para otros fines, como una segunda vivienda.
Estos límites son recomendaciones macroprudenciales dirigidas a las entidades de crédito, con el objetivo de reducir el riesgo de sobreendeudamiento de las familias y de inestabilidad financiera. Desde el 1 de agosto de 2026, el Banco de Portugal redujo el límite recomendado de esfuerzo presupuestario (DSTI) del 50% al 45% de los ingresos del hogar en el conjunto de créditos, para evaluaciones de solvencia realizadas a partir de esa fecha.
- Calcular el LTV a partir del valor más bajo entre precio y tasación.
- Confirmar el límite de LTV aplicable a su situación (90% u 80%).
- Tener en cuenta el límite recomendado de esfuerzo presupuestario (DSTI) del 45% desde agosto de 2026 (antes, 50%).
4. Si la tasación es inferior al precio acordado
Cuando el valor de la tasación es inferior al precio negociado con el vendedor, el banco calcula la financiación a partir del valor más bajo, lo que puede significar que tenga que cubrir la diferencia con fondos propios para mantener la operación.
En estas situaciones, puede renegociar el precio con el vendedor, aumentar la entrada inicial o, en algunos casos, pedir una segunda tasación. Valore siempre el impacto en su presupuesto antes de avanzar.
- Confirmar cómo calcula el banco la financiación cuando hay diferencia entre precio y tasación.
- Considerar renegociar el precio o aumentar la entrada inicial.
- Valorar el impacto en el presupuesto antes de decidir cómo avanzar.
5. Evaluación de la solvencia y decisión final del crédito
Además de la tasación del inmueble, el banco evalúa la solvencia del cliente —su capacidad para cumplir las obligaciones del crédito— antes de tomar una decisión final sobre la financiación y sus condiciones.
La combinación de la tasación del inmueble con la evaluación de la solvencia del cliente determina no solo si se concede el crédito, sino también el importe, el plazo y, en muchos casos, el diferencial aplicado.
- Entender que la decisión final combina la tasación del inmueble y la solvencia del cliente.
- Preparar la documentación financiera necesaria para la evaluación de solvencia.
- Tener en cuenta que el diferencial puede variar según esta evaluación combinada.
Preguntas frecuentes
¿Puedo elegir al tasador del banco?
Normalmente no. La tasación se encarga y se paga como parte del proceso de crédito, con un perito acreditado contratado por el banco.
¿La tasación bancaria es igual al precio de mercado del inmueble?
No necesariamente. Es una estimación técnica independiente, que puede ser igual, superior o inferior al precio negociado entre comprador y vendedor.
¿Qué significa un LTV del 90%?
Significa que el crédito puede financiar hasta el 90% del valor más bajo entre el precio de compra y la tasación bancaria, quedando el resto a cargo del comprador con fondos propios.
¿Esta guía sustituye una simulación de crédito personalizada?
No. Explica el mecanismo general de la tasación y de los límites recomendados; la simulación y las condiciones concretas deben confirmarse con una entidad de crédito.
Fuentes oficiales
Consulte directamente las entidades públicas que respaldan esta información.