Antes de assinar o CPCV, confirme a forma escrita e o reconhecimento da assinatura do vendedor, o valor e as condições do sinal, as condições suspensivas relevantes para si — como a obtenção de crédito — e as consequências previstas em caso de incumprimento de qualquer das partes.
O essencial
Este guia explica, do ponto de vista do comprador, os elementos a confirmar no contrato-promessa de compra e venda antes de assinar e entregar o sinal. Não substitui a revisão do contrato por um profissional.
1. Forma e requisitos do contrato-promessa
O contrato-promessa de compra e venda de um imóvel deve ser reduzido a escrito, com reconhecimento presencial da assinatura do promitente-vendedor e certificação da existência da licença de utilização ou de construção, para produzir todos os efeitos legais previstos, nomeadamente a possibilidade de execução específica.
Confirme que o contrato identifica corretamente o imóvel — através da referência ao registo predial e à matriz — e que reflete com precisão o que foi acordado nas negociações, incluindo eventuais anexos ou equipamentos incluídos na venda.
- Confirmar a forma escrita e o reconhecimento da assinatura do vendedor.
- Verificar a identificação correta do imóvel no contrato.
- Confirmar que o contrato reflete tudo o que foi negociado.
2. O sinal e as consequências do incumprimento
O sinal entregue no CPCV constitui normalmente uma antecipação e reforço do cumprimento do contrato. Se o comprador desistir sem justificação prevista, perde o sinal entregue; se for o vendedor a desistir, a lei prevê, em regra, que o comprador tem direito ao dobro do sinal entregue, salvo estipulação diferente no contrato.
Como alternativa à perda ou devolução do sinal, a parte não incumpridora pode, em certas condições, exigir a execução específica do contrato — ou seja, pedir ao tribunal que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso. Confirme com apoio jurídico como estas regras se aplicam ao seu contrato concreto.
- Confirmar as consequências previstas para o comprador em caso de desistência.
- Confirmar as consequências previstas para o vendedor em caso de desistência.
- Perceber a possibilidade de execução específica como alternativa.
3. Condições suspensivas relevantes para o comprador
Se depender de crédito à habitação para concluir a compra, inclua no CPCV uma condição suspensiva que salvaguarde a devolução do sinal caso o crédito seja recusado, apesar de ter feito o pedido de forma diligente e dentro dos prazos acordados.
Pondere também condições relacionadas com o resultado de uma avaliação técnica ou com a confirmação de documentos ainda pendentes, sempre que estas questões possam alterar a sua decisão de avançar com a compra.
- Incluir uma condição suspensiva ligada à obtenção de crédito, se aplicável.
- Ponderar condições ligadas a avaliações técnicas ou documentos pendentes.
- Definir prazos claros para cada condição suspensiva.
4. Prazo, penalizações por atraso e formalização final
O CPCV deve indicar um prazo claro para a celebração da escritura ou do ato no Casa Pronta, bem como as consequências de um eventual atraso não imputável a nenhuma das partes, como situações fora do controlo do comprador ou do vendedor.
Confirme também quem suporta despesas específicas, como o IMT, o Imposto do Selo e os custos de formalização, para evitar mal-entendidos próximo da data da escritura.
- Confirmar o prazo previsto para a escritura ou o Casa Pronta.
- Esclarecer o tratamento de eventuais atrasos não imputáveis às partes.
- Confirmar quem paga cada despesa da formalização.
5. O que verificar antes de assinar
Antes de assinar, releia o contrato com atenção, compare-o com os documentos do imóvel já reunidos — certidão predial, caderneta e demais elementos — e esclareça qualquer dúvida sobre cláusulas que não compreenda totalmente.
Pedir a um advogado ou solicitador para rever o contrato antes de assinar é uma prática recomendável, sobretudo quando o sinal representa uma parte significativa do seu orçamento.
- Comparar o contrato com os documentos já reunidos sobre o imóvel.
- Esclarecer todas as dúvidas antes de assinar.
- Considerar a revisão do contrato por um advogado ou solicitador.
Perguntas frequentes
Perco sempre o sinal se desistir da compra?
Em regra sim, salvo se a desistência estiver amparada numa condição suspensiva prevista no contrato ou justificada por incumprimento do vendedor. Confirme sempre as cláusulas do seu contrato.
O que é a execução específica?
É a possibilidade de a parte não incumpridora pedir ao tribunal que produza os efeitos do contrato definitivo, em vez de se limitar a receber ou perder o sinal. Aplica-se sob determinadas condições, incluindo a natureza do incumprimento.
Posso incluir uma condição de obtenção de crédito no CPCV?
Sim, é uma prática comum e recomendável quando a compra depende de financiamento, protegendo o comprador em caso de recusa do crédito apesar de um pedido diligente.
É obrigatório assinar CPCV antes da escritura?
Não é sempre obrigatório, mas é uma prática comum para fixar as condições do negócio antes da formalização final, sobretudo quando há um período de preparação, como a obtenção de crédito ou documentos pendentes.
Fontes oficiais
Consulte diretamente as entidades públicas que sustentam esta informação.