Antes de firmar el CPCV, confirme la forma escrita y el reconocimiento de la firma del vendedor, el importe y las condiciones de la señal, las condiciones suspensivas relevantes para usted —como la obtención de crédito— y las consecuencias previstas en caso de incumplimiento de cualquiera de las partes.
Lo esencial
Esta guía explica, desde la perspectiva del comprador, los elementos a confirmar en el contrato de promesa de compraventa antes de firmar y entregar la señal. No sustituye la revisión del contrato por un profesional.
1. Forma y requisitos del contrato de promesa
El contrato de promesa de compraventa de un inmueble debe formalizarse por escrito, con reconocimiento presencial de la firma del prometiente vendedor y certificación de la existencia de la licencia de utilización o de construcción, para producir todos los efectos legales previstos, en particular la posibilidad de ejecución específica.
Confirme que el contrato identifica correctamente el inmueble —mediante la referencia al registro de la propiedad y a la ficha fiscal— y que refleja con precisión lo acordado en las negociaciones, incluyendo posibles anexos o equipamiento incluidos en la venta.
- Confirmar la forma escrita y el reconocimiento de la firma del vendedor.
- Comprobar la correcta identificación del inmueble en el contrato.
- Confirmar que el contrato refleja todo lo negociado.
2. La señal y las consecuencias del incumplimiento
La señal entregada en el CPCV constituye normalmente un anticipo y refuerzo del cumplimiento del contrato. Si el comprador desiste sin causa justificada, pierde la señal entregada; si es el vendedor quien desiste, la ley suele reconocer al comprador el derecho al doble de la señal entregada, salvo pacto distinto en el contrato.
Como alternativa a la pérdida o devolución de la señal, la parte que no incumple puede, en determinadas condiciones, exigir la ejecución específica del contrato —es decir, pedir al tribunal que produzca los efectos de la declaración negocial de la parte incumplidora—. Confirme con apoyo jurídico cómo se aplican estas reglas a su contrato concreto.
- Confirmar las consecuencias previstas para el comprador en caso de desistimiento.
- Confirmar las consecuencias previstas para el vendedor en caso de desistimiento.
- Entender la ejecución específica como posible alternativa.
3. Condiciones suspensivas relevantes para el comprador
Si depende de un crédito hipotecario para completar la compra, incluya en el CPCV una condición suspensiva que garantice la devolución de la señal si el crédito es rechazado, siempre que haya realizado la solicitud con diligencia y dentro de los plazos acordados.
Valore también condiciones relacionadas con el resultado de una evaluación técnica o con la confirmación de documentos aún pendientes, siempre que estas cuestiones puedan cambiar su decisión de seguir adelante con la compra.
- Incluir una condición suspensiva ligada a la obtención de crédito, si corresponde.
- Valorar condiciones ligadas a evaluaciones técnicas o documentos pendientes.
- Definir plazos claros para cada condición suspensiva.
4. Plazo, retrasos y formalización final
El CPCV debe indicar un plazo claro para la escritura o la cita en Casa Pronta, así como las consecuencias de un posible retraso no imputable a ninguna de las partes, como situaciones fuera del control del comprador o del vendedor.
Confirme también quién asume gastos concretos, como el IMT, el Impuesto del Sello y los costes de formalización, para evitar malentendidos cerca de la fecha de la escritura.
- Confirmar el plazo previsto para la escritura o la cita en Casa Pronta.
- Aclarar cómo se tratan los retrasos no imputables a las partes.
- Confirmar quién paga cada gasto de la formalización.
5. Qué comprobar antes de firmar
Antes de firmar, relea el contrato con atención, compárelo con los documentos del inmueble ya reunidos —certificación registral, ficha fiscal y demás elementos— y aclare cualquier duda sobre cláusulas que no entienda del todo.
Pedir a un abogado que revise el contrato antes de firmar es una práctica recomendable, sobre todo cuando la señal representa una parte importante de su presupuesto.
- Comparar el contrato con los documentos ya reunidos sobre el inmueble.
- Aclarar todas las dudas antes de firmar.
- Considerar que un abogado revise el contrato.
Preguntas frecuentes
¿Siempre pierdo la señal si desisto de la compra?
Por regla general sí, salvo que el desistimiento esté amparado por una condición suspensiva prevista en el contrato o justificado por el incumplimiento del vendedor. Confirme siempre las cláusulas de su contrato.
¿Qué es la ejecución específica?
Es la posibilidad de que la parte que no incumple pida al tribunal que produzca los efectos del contrato definitivo, en lugar de limitarse a recibir o perder la señal. Se aplica bajo determinadas condiciones, incluyendo la naturaleza del incumplimiento.
¿Puedo incluir una condición de obtención de crédito en el CPCV?
Sí, es una práctica habitual y recomendable cuando la compra depende de financiación, protegiendo al comprador si el crédito es rechazado a pesar de una solicitud diligente.
¿Es obligatorio firmar el CPCV antes de la escritura?
No siempre es obligatorio, pero es una práctica habitual para fijar las condiciones de la operación antes de la formalización final, sobre todo cuando hay un período de preparación, como la obtención de crédito o documentos pendientes.
Fuentes oficiales
Consulte directamente las entidades públicas que respaldan esta información.